Especulación en el Mercado inmobiliario en Cuba

Por Emilio Morales* (Café Fuerte

Un corredor de bienes raíces promueve sus ofertas escritasen dos cartones desde un banco del Paseo del Prado en La Habana. Foto: cafefuerte.com

HAVANA TIMES — Cuando a fines del 2011 el gobierno cubano destapó la caja de Pandora del mercado inmobiliario cubano después de más de medio siglo de prohibiciones, muchos expertos pensaron que iba a ocurrir un boom en los negocios de compraventa de viviendas en la isla. Sin embargo, el desarrollo de este naciente y atípico mercado ha resultado más un fenómeno especulativo que una espiral de ventas.

En Cuba existen alrededor de 3.3 millones de viviendas, de las cuales el 57 por ciento se encuentran en mal estado. El déficit actual de viviendas alcanza la cifra de más de 700 mil. Se añade a este descascarado mapa inmobiliario que el poder adquisitivo promedio de un cubano dependiente del salario del Estado ronda los 20 CUC mensuales.

A priori, es fácil comprender que el desarrollo de un mercado inmobiliario con tan magros atractivos es una utopía del tamaño de la Zafra de los 10 Millones de 1970. Sin embargo, por primera vez en 50 años los cubanos sienten que pueden disponer al fin de un activo financiero: su propia vivienda.

Epidemia de anuncios

La posibilidad de poder vender una casa y poder poner el precio deseado ha desatado una epidemia de anuncios en internet. En la actualidad, más de 100,000 casas se anuncian en diversos sitios y portales, y resulta notable destacar que aún cuando el acceso a la red es solo permitido a algunas instituciones del Estado y no a la población, los cubanos se las ingenian para hacer publicidad a sus ofertas.

Lo que más llama la atención es que la mayoría de los anunciantes carecen de los conocimientos básicos para poder evaluar su vivienda y establecer un precio acorde con sus condiciones constructivas.

No existe en el mercado cubano una institución que provea a los vendederes de una herramienta o establezca un patrón básico para orientarlos en fijar un precio adecuado a la vivienda según sus características, de ahí que los precios anunciados sean, en la mayoría de los casos, extremadamente altos y poco atractivos.

¿Cuál es la génesis de este fenómeno?

Apertura conservadora

En primer lugar, la apertura inmobiliaria iniciada por el gobierno cubano hace casi dos años, ha resultado ser muy conservadora y limitada. Loa ciudadanos solo pueden ser dueños de una sola vivienda en zonas urbanas y otras en áreas turísticas. Los principales grupos de compradores potenciales con mayor poder adquisitivo -cubanos que viven en el exterior y extranjeros interesados en posicionarse en la isla- no pueden adquirir legalmente una propiedad inmobiliaria, según establece la nueva Ley de la Vivienda.

Estamos ante un mercado que necesita educarse en el tema de la compraventa de casas. El desconocimiento general que existe en la población cubana de lo que significa darle mantenimiento a una vivienda influye mucho a la hora de fijar un precio y negociar eficazmente la venta de una propiedad.

El bajo poder adquisitivo de la población, sin variaciones significativas durante cinco décadas,  ha convertido en verdaderas ruinas a ciudades enteras, con una ignorancia masiva de lo que significa mantener en condiciones óptimas o presentables una vivienda desde el punto de vista constructivo y estético.

Al mismo tiempo, las grandes necesidades materiales acumuladas durante tantos años derivan muchas personas en deseos desesperados por obtener una suma considerable de dinero de forma legal y rápida. Este es un factor psicológico generalizado para hacer que el mercado inmobiliario se convierta en un escenario muy especulativo.

Precios inflados

Muchas personas fijan precios a sus propiedades sin tener en cuenta que requieren de una reparación capital, en ocasiones valoradas en más del 50 por ciento del monto que ellas establecieron como precio de venta. Por ejemplo, una casa en el municipio de 10 de Octubre, de cuatro cuartos y dos baños, con un precio de 60,000 CUC, puede requerir una reparación de 30,000 CUC. De hecho, la persona que compra tendría que desembolsar 90,000 CUC para tener una propiedad en condiciones óptimas.

Probablemente -y siguiendo con ese mismo ejemplo- el valor real de la vivienda sea de unos 30,000 CUC, por lo que el precio fijado en principio estaría inflado un 50 por ciento.

Uno de los mayores retos de este naciente mercado es la reeducación inmobiliaria que requiere la población. De eso se encargará la dinámica del propio mercado y los precios irán ajustándose paulatunamente a las condiciones reales del mercado, pero se trata de un proceso que requiere de tiempo y condiciones para su estabilización.

Un estudio reciente The Havana Consulting Group muestra el alto precio promedio que tiene el nuevo mercado inmobiliario cubano en contraste con el poder adquisitivo de la población. La muestra aleatoria seleccionada fue de 1,094 viviendas y abarcó seis de las 15 provincias del país.

Provincia

        Promedio (CUC)

      N

LA HABANA

38,849.00

763

ARTEMISA

24,033.00

57

CAMAGUEY

25,764.00

100

VILLA CLARA

27,432.00

50

MATANZAS

44,731.00

88

CIENFUEGOS

29,450.00

36

Total

31,709.83

1,094

Como se puede apreciar el precio promedio de la muestra a nivel nacional alcanzó los 31,709.83 CUC, una cifra muy alta en contraposición con el bajo poder adquisitivo del salario promedio: 455 CUP (pesos cubanos) mensuales.

En el caso de la provincia La Habana, donde se concentra el mayor nivel adquisitivo de la población, en algunos municipios el precio promedio pasa los 50,000 CUC, como sucede en los municipios Playa y Plaza. Precisamente los precios más altos de las viviendas en todo el país se concentran en esos dos territorios habaneros, por valor de 59,191 y 52,050 CUC, respectivamente.

A nivel municipal, en la provincia de la Habana, los precios registrados por el estudio de Havana Consulting Group fueron los siguientes:

LA HABANA

  Precio Promedio

         N

Playa

59,191

64

Plaza

52,050

171

10 de Octubre

29,218

66

Boyeros

36,985

149

Cerro

30,162

122

La Lisa

26,609

49

Habana Vieja

25,189

43

Habana del Este

37,845

89

Arroyo Naranjo

34,556

10

Total

763

¿Quiénes son entonces los que venden y compran actualmente?

Un año después de habilitada la medida para la compraventa de casas, se reportó la transferencia de 45,000 propiedades, muchas de ellas como donaciones.

En el estudio realizado se pudieron identificar varios grupos de vendedores según sus necesidades y posibilidades económicas. Los principales son:

  • Personas que se van del país y ahora tienen la posibilidad de vender su casa y poder emigrar con un capital que les facilite un nuevo comienzo con alguna base financiera en país de destino.
  • Personas que han entrado en el negocio de la compraventa y han encontrado un naciente un nicho para hacer negocios. Compran, reparan y después venden.
  • Personas que tienen una vivienda amplia y requieren obtener un capital que les permita vivir más holgadamente. por lo que sacrifican su vivienda actual por una más pequeña y con menos confort.
  • Personas que cuentan con una vivienda grande en malas condiciones y no cuentan capital para repararla, por lo que prefieren venderla y obtener un capital que les permita comprar una casa más pequeña y con mejores condiciones constructivas, a la vez que aprovechan el resto del dinero para cubrir necesidades materiales que no han podido satisfacer por muchos años.
  • Personas que requieren el capital para abrir un negocio privado y no cuentan con otra fuente de financiamiento.

En el caso de los compradores, se identificaron los siguientes grupos:

  • Personas con familiares en el exterior con capital para invertir en un negocio.
  • Cubanos que viven en el exterior y quieren invertir capital en bienes raíces, pensando en el futuro de la isla en los próximos 10 a 15 años.
  • Personas que tienen familiares en el exterior y están dispuestos a  ayudarlos para resolver el problema habitacional.
  • Cubanos que viajan al exterior a cumplir misiones de trabajo y regresan con capital suficiente como para resolver el problema de adquirir una vivienda (deportistas, trabajadores de la salud, artistas, diplomáticos, etc).
  • Cubanos residentes en el exterior que quieren invertir en negocios en la isla junto a un familiar o un amigo.
  • Extranjeros que quieren invertir en un negocio de restaurante o renta de casas para turistas, quieren comprar una casa para tener un lugar de descanso cuando viajen a la isla, o sencillamente invertir en el sector de bienes raíces pensando en una Cuba post Castro.

Para su desarrollo sostenido, el mercado inmobiliario cubano requiere de condiciones inexistentes en la actualidad.

En Cuba las limitaciones van desde el bajo poder adquisitivo de la población hasta la nula participación del sector privado en la construcción de nuevas viviendas.

Construir es la clave

La construcción de nuevas viviendas y la disponibilidad de propiedades para la renta o compra es una de las condiciones necesarias para el desarrollo dinámico del sector inmobiliario cubano. De lo contrario, será muy difícil que ocurra un boom de ventas.

En otras palabras, si Juan vende su vivienda, Juan requiere comprar o rentar otra donde seguir viviendo. En Cuba actualmente no existe una oferta para rentar apartamentos o casas cuando una persona venda su vivienda. Todo queda en el ya conocido cambalache de las permutas.

La entrada del sector privado en la construcción de viviendas es imprescindible para dinamizar el mercado. Cientos de miles de personas podrían obtener empleo,  incluyendo los profesionales del sector de la construcción (arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros hidráulicos, ingenieros eléctricos, carpinteros, albaniles, plomeros, etc).

Eslabón imprescindible

Se hace impostergable además la producción de materiales de construcción por parte del sector privado. Sin este eslabón, la cadena de producción de viviendas seguirá estancada como hasta hoy en día.

Es importante la existencia de una entidad bancaria que pueda financiar las hipotecas de la venta de las casas. En Cuba, el pago es 100 por ciento al contado y sin ningún financiamiento. Ningún mercado inmobiliario del planeta se puede desarrollar sin un soporte monetario que permita financiar las hipotecas de las casas. No existe hoy un mercado en el mundo donde todos los pagos se hagan al contado.

Si el gobierno cubano logra introducir esos cambios a corto plazo, entonces el mercado inmobiliario cambiaría 180 grados y su atractivo tomaría dimensiones inéditas. De lo contrario, la ilusión especulativa que vive hoy ls actividad de compraventas de casas en la isla se convertirá pronto en el boom del aburrimiento.

(*) Economista cubano. Ex jefe de planeación estratégica de mercadotecnia en la corporación CIMEX y autor de los libros Cuba: ¿tránsito silencioso al capitalismo? y Marketing without Advertising, Brand Preference and Consumer Choice in Cuba. Es presidente de Havana Consulting Group, en Miami.

16 thoughts on “Especulación en el Mercado inmobiliario en Cuba

  • Perdona puede un estranjero compra una vivienda en cuba ?

  • SOLO SE E’ RESIDENTE PERMANENTE E PER ESSERLO TIENE CHE SPOSARSI..ETC..ETC..

  • Y digame prof. Emilio…..de dónde saca el dinero el gobierno para financiar esa obra?? Habla usted con el FMI?? Cual banca puede financiar las hipotecas de las casas???? Y cuantos años necesitan para devolver la deuda, no basta una vida. Y acaso, como usted dice…..el sector privado (extranjeros?) Puede empezar a construir…..el materiales de construcción, los herramientas, madera, hierro, vitdrio, etc. Etc…..donde lo compran??? El bloqueo se lo permite???? U tiene que esperar que llega de la china que ya conocemos la calidad del los materiales??????? Al final aunque no se quiere admitir…el bloqueo controla y limita todos las mejorias que Cuba desea llevar palante…………me duele mucho admitirlo pero’ los cubanos se quejan y siempre le dan la culpa al gobierno que tiene la soga al cuello con el bloqueo………usted propone el transito silencioso del capitalismo en Cuba como el titulo de su libro???? La verdad que ustedes que viven en el exterior con unos chavitos no pueden especular sobre esta ley…. Gracias a dios……….saludos…

  • De China pueden venir excelentes materiales y de hecho, el vidrio, el aluminio, el porcelanato, las griferías, puertas de seguridad, etc. que encuentro en muchas tiendas vienen de China.

    El Gobierno no construye no porque no lo dejan comprar el supuestamente mejor material, sino porque no le da la gana. Y aunque quisiera, no tiene ni para comprar el más barato de lo barato.

  • Las cosas cuestan lo que alguien esté dispuesto a pagar por ellas. El precio anunciado generalmente baja algo con una negociación. Y baja mucho si pasan meses y años y no aparece comprador.

  • El precio de un artículo no es el precio que oferta el vendedor, sino el precio pactado con el comprador para realizar la compra.

    Un vendedor puede poner el precio de una casa por la nubes. Pero ese no es su verdadero precio. Su precio verdadero es aquel al que se produce la venta. Porque el verdadero precio no lo impone el vendedor, sino el comprador en el instante en que está dispuesto a soltar el dinero.

    Muchas veces los vendedores ofertan precios altos como una estrategia negociadora; lo cual tiene el problema de que puede ahuyentar a los compradores potenciales.

    Los agentes sociales cubanos necesitan algo de práctica para afinar los precios de la vivienda.

  • el embargo para nada afecta la construccion de viviendas en Cuba. Solo hace falta cemento , piedra y arena y eso siempre se ha hecho en el pais, los elementos adicionales, como madera, jamas vendra de usa pues ellos no lo tienen, lo demas, puede venir de china si les da la gana, las ferreterias americanas estan repletas de tarecos chinos, incluyendo marcas de renombre ” made in China”. Una muestra son los hoteles construidos con capital foraneo que nada tienen que envidiarles a los de afuera a no ser por su categoria, o algunos edificios hechos para la gente de las FAR, o es que para ellos no hay bloqueo?

  • Alejandro,

    Efectivamente para relanzar el sector de la construcción en Cuba hace falta un sector bancario eficiente que conceda créditos hipotecarios. Para eso hacen falta buenos profesionales capaces de evaluar correctamente el riesgo de impago de quienes pidan hipotecas. Solo así se puede compensar ese riesgo ajustando correctamente la prima de interés del préstamo.

    Esos bancos no existen en Cuba. Hay varias alternativas. Se pueden pedir los préstamos hipotecarios a bancos extranjeros. También se puede permitir que los bancos extranjeros se instalen en Cuba para conceder esos préstamos. Finalmente se puede fomentar la creación de bancos cubanos que den los préstamos, algo difícil porque crear un banco exige mucho dinero.

  • Atanasio es otro que vive en la luna………el bloqueo, ya la palabra lo dice todo, no permite a Cuba comprar la más sencilla de las cosas, cosas sencillas que podrían curar muchas enfermedades…….y hasta que Cuba no tiene libre acceso a las compras y a préstamos por mi ni una piedra se mueve en Cuba…y no por culpa del socialismo y de los Castros……..las comunicaciones, la sanidad, la instrucción, la seguridad son prioridades absolutas y lo poco que Cuba tiene u recibe de los aliados, como Venezuela, China y unos pocos mas tiene que emplearlo en esos campos..y no ya para construir villas u palacios a los ricos especuladores extranjeros u a los que se fueron por el exterior que ahora quisieran invertir en Cuba…………gracias a dios Cuba es socialista y el capitalismo todavía no ha llegado…….tienen que resignarse…

  • Un articulo trivial y sin sentido. Podrias aportar alguna idea o informacion nueva que alguien no conozca? Por otra parte son absurdas las insinuaciones de que es culpa solo de la situacion de la vivienda en Cuba es solo de las ineficiencias de nuestro sistema, desestimando las consecuencias de la guerra economica y financiera de que es victima Cuba. Sobra la vivienda, solo decir que esta es un bien sagrado, sobre es que es un crimen tremendo especular, la vivienda es un derecho y deberian dejar de pedir con tantas ancias que se introduzcan en Cuba cosas tan irresponsables como las hipotecas. Todo el mundo tiene el derecho de vender su vivienda, pero no de deberia nunca apoyar mecanismos como esos que niegan el derecho a la vivienda, algo que fue de los primeros logros de la Revolucion, no olvidarlo por favor.

  • Si, hace falta cemento, piedra y arena y cabillas, y camiones para tranportar los materiales y combustible para mover los camiones y las las industrias donde se procesan los materiales, piezas de respuestos para los camiones, etc, miles de personas que trabajen en eso, etc, etc….. No es tan sencillo hacer eso sin desarrollo en otras esferas de la economia y sin acceso a capital.

  • Parece que el “bloqueo no afecta a algunas cosas como esta: http://www.youtube.com/watch?v=JzyrKa7JUwg.

    De nuevo, no hay bloqueo, si embargo y que conste, estoy en contra de el y daria lo que no tengo para que lo quiten a ver como van a seguir justificando las ineficiencias

  • Si hay bloqueo, el del regimen a su propio pueblo.

  • tengo 2 hijos menores de nacionalidad cubana ; puedo comprar una casa a nombre de ellos?
    saludos

  • El problema Atanasio que los EE.UU. tienen miedo que si acaso quiten el Bloqueo el socialismo puede funcionar. Quizas??? Eso es el motivo de la esistencia del Bloqueo..no màs.Es un riesgo que los EE.UU. no pueden permitirse por el miedo que todo el sur y centro america se vuelve socialista. aunque realmente ya ahora faltan unos pocos…..

  • Ja, ja, ja..Solo con la fortuna de los castro que poseen en todo el mundo se podría construir una nueva cuba..

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